СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В США
НА ОСНОВЕ КРИЗИСА: ОПЫТ ДЛЯ РОССИИ
О.И. Столбова, аспирант Санкт- Петербургского
государственного университета
экономики и финансов
Аннотация. В статье рассматриваются основные этапы развития рынка ипотечного кредитования в США, отмечается необходимость учета ошибок, выявленных в результате мирового финансового кризиса, при совершенствовании российской системы ипотечного кредитования.
Ключевые слова: кризис, ипотечное кредитование, государственная поддержка, рефинансирование, коммерческая недвижимость.
Formation and Development of the U.S. Mortgage on the Basis of Crisis:
Experience for Russia
Olga I. Stolbova
PhD student, Saint-Petersburg State University of Economics and Finance
Annotation:The article deals with the main stages of the mortgage market in the US. The necessity of taking into account identified by the global financial crisis, mistakes in improving mortgage lending system of Russia.
Keywords:crisis, mortgage lending, government support, refinancing, commercialreal estate.
Последствия ипотечного кризиса в США привели к сокращению рынка ипотечного кредитования в России. Несмотря на то, что доля ипотечного кредитования в России незначительна и составляет 7 %, в то время как в США эта цифра равна 80 %, кризис, наряду с уже имеющимися проблемами, выявил новые: повышенные процентные ставки для заемщиков, отсутствие развитого вторичного рынка, неуверенность основной массы заемщиков в устойчивости собственного финансового положения. Ко всему прочему, на начало 2008 г. Россия имела значительные вложения в облигации американских ипотечных агентств.
Чтобы понять, какие меры необходимо предпринять для решения указанных проблем, необходимо обратиться к истории формирования и развития ипотечной системы США, на основе которой строилась система ипотечного кредитования России.
Созданная во времена Великой депрессии ипотека сыграла позитивную роль в решении социально-экономических проблем страны. Именно тогда бумом в экономическом развитии страны стало приобретение в собственность индивидуального жилья частными лицами[1]. Ипотека тут же привлекла внимание местного правительства, и в 1934 г. был принят Национальный закон о жилье, на основании которого была создана Федеральная жилищная администрация с целью развития программ ипотечного страхования. Федеральная жилищная администрация стандартизировала условия предоставления ипотек, посредством которой банки, выступавшие в роли первоначальных кредиторов, получили возможность упаковывать и продавать ипотеки в форме ценных бумаг для конечных инвесторов, которые, в свою очередь, могли осуществлять с ними торговые операции или продавать их на рынке[2].
Главным звеном в развитии политики системы ипотечного кредитования в Соединенных Штатах было создание в 1938 г. Конгрессом США Федеральной национальной ассоциации ипотечного кредитования FNMA (сокращенно Fannie Mae). Появление централизованной структуры вторичного рынка ипотек определило начало следующего этапа государственного регулирования национальной системы ипотечного кредитования[3].
Fannie Mae первоначально была создана как филиал Агентства финансирования работ по реконструкции. Она сотрудничала с РФК с целью развития вторичных ипотечных рынков. Fannie Mae смогла создать вторичный рынок ипотечного кредитования в Соединенных Штатах. В 1938 г. Fannie Mae имела в своем портфеле застрахованных Федеральной жилищной администрацией ипотечных кредитов на сумму более чем 80 млн. долларов[4]. Первоначально Fannie Mae была уполномочена покупать кредиты, гарантированные Федеральной жилищной администрацией. В 1954 г. Fannie Mae стала акционерным обществом. Государством была произведена реструктуризация компании для того, чтобы часть этой компании смогла получать свой собственный доход непосредственно от продажи акций. Сам факт акционирования государственной компании говорит о том, что работа частного капитала на вторичном рынке стала не только выгодной для размещения инвестиций, но и выгодной для развития инфраструктуры вторичного рынка ценных бумаг. Механизм, рожденный государством для активизации первичного рынка, стал самодостаточным на определенном этапе развития системы. Реальным подтверждением такого вывода является тот факт, что Fannie Mae в 1968 г. стала полностью частной компанией[5].
Таким образом, вторичный рынок ипотечных займов до 1968 г. был монополизирован государством[6]. При этом путем продажи ценных бумаг на международных рынках, для поддержания системы, был привлечен иностранный капитал. К тому же, продав корпорацию, государство пополнило свой бюджет, а также освободилось от гарантийных обязательств, которые к тому времени имели международный характер.
В 1968 г. Fannie Mae была разделена на два самостоятельных юридических лица, на каждое из которых была возложена часть первоначально принадлежащих Fannie Mae функций. Одним из них стала Правительственная национальная ипотечная ассоциация GNMA (сокращенно Ginnie Mae). Она начала свою деятельность как чисто федеральное агентство в составе Департамента жилищного и городского развития, с помощью которого упаковывались и продавались ипотечные ссуды на рынках капитала, что привело к дальнейшему развитию вторичного рынка[7].
В то же время негарантированные и незастрахованные правительством ипотечные кредиты из-за отсутствия стандартной документации продолжали быть низколиквидными. Стояла задача вовлечь в рыночный оборот и эти обычные ипотечные кредиты. Именно для этого в 1970 г. специальным Законом о чрезвычайном финансировании жилищного строительства была создана Федеральная корпорация ипотечного кредитования FHLMC, именуемая сокращенно Freddie Mac. Основной целью Fannie Mae и Freddie Mac стало привлечение новых ресурсов инвестиционного капитала, в том числе из других стран, на жилищный рынок путем повышения обращаемости всех ипотечных кредитов и выработки единообразных стандартов для облегчения оборота на вторичном ипотечном рынке. Fannie Mae и Freddie Mac были наделены полномочиями по покупке как обычных, так и гарантированных ипотечных кредитов[8]. Таким образом, ничем не обеспеченные обязательства распространялись по всему миру.
Все последующие кризисы в США являли собой предпосылки краха ипотечной системы 20082009 годов. Кризис 70-х гг., связанный с повышением цен на нефть и высокой инфляцией, который закончился девальвацией доллара, послужил новым этапом развития американской ипотеки. Причиной дефолта доллара стало огромное количество денежной массы в обороте. После чего США объявило о том, что эта валюта больше не обеспечивается золотым запасом, что в свою очередь повлекло масштабное печатание банкнот[9]. Таким образом, объем долларовой массы в мире вырос, начиная с 70-х годов по 2008 год, превзойдя реальный объем товарной мировой массы, что в какой-то момент привело к мировому экономическому кризису 2008 г.[10] Большое количество денежной массы ушло на поддержание ипотечной политики. И как результат, многие американцы были обеспечены жильем еще до того, как стали зарабатывать на это жилье с условием последующего длительного времени его выплаты. Востребованность жилья стала расти в период с 2001 по 2005 годы, что привело к спросу на недвижимость, и, как следствие, к спросу на кредит под эту недвижимость[11]. Последствием широкого распространения ипотеки было создание, посредством американской системы ипотечного кредитования, крупнейшего в мире по объему рынка долговых обязательств. Уже в этот период к концу 2001 г., по сравнению с 1993 годом, долг Freddie Mac увеличился в 20 раз, а Fannie Mae в 5 раз[12].
Следующей причиной мирового финансового кризиса стал крах доткомов в 2001 г.[13]. Чтобы выправить ситуацию ФРС снизила ставку за период с 2001 по 2003 с 6 до 1 % (основное снижение пришлось на 2001 год до 1,75 %)[14]. С целью оживления экономики правительство увеличило государственные расходы (при снижении налогов), что обусловило стремительный рост дефицита бюджета почти в 2,6 раза c 158 млрд. долл. в 2001 г. до 412 млрд. долл. в 2004 г., дефицита платежного баланса почти в два раза - с 415 млрд. долл. за 2000 год до 850 млрд. долл. в 2006 г. (6,5 % ВВП), а также внешнего долга, выросшего почти в 2,3 раза с 3,865 трлн. долл. до 9 трлн. долл. осенью 2007 г.[15].
Дешевые деньги способствовали активному росту как на фондовом рынке, где рост индексов с 2003 г. по 2007 год составил свыше 60 %, так и на рынке недвижимости, пережившем настоящий спекулятивный бум[16]. При этом деньги ушли в большей степени на потребление и развитие строительной отрасли. Крах доткомов показал, что фондовый рынок может быть нестабильным, и население решило, стоимость недвижимости будет расти бесконечно. Значительная часть операций по покупке домов превысили реальный спрос и были совершены в надежде на прибыль с учетом роста цен.
Банки стали предлагать населению изощренные банковские продукты, переносившие первоначальные платежи в будущее, в ряде банковских продуктах первоначальный взнос при покупке дома был обнулен[17]. Под выданные кредиты выпускались ипотечные облигации, которым присваивали высокие рейтинги надежности. Расширяя потребление, население брало также потребительские кредиты под рост стоимости недвижимости. Заемщики стали брать кредиты с плавающей ставкой, которая на тот момент казалась невысокой. Рост экономики США в 20052006 гг. составил около 3,2 %. Но экономика перегрелась и ФРС стало постепенно повышать ставку с 1 % на середину 2004 г. до 5,25 % к лету 2006 г.[18] Заемщики попали в тиски процентного риска, их ежемесячные процентные расходы за 20032006 годы увеличились примерно на 35 %, в среднем c 840 до 1132 долл.[19]
Так в 2007 г. за счет роста невозвратов рынок недвижимости пошел вниз, банки стали терять деньги. Переоценив риски банки стали закрывать лимиты друг на друга, ипотечные облигации упали в цене, новые выпуски не нашли покупателей. На рынке возник дефицит ликвидности, вызванный потерями заемщиков и банков и переоценкой рисков участниками рынка[20]. Наступил новый ипотечный кризис.
Более 2,3 млн. американских собственников жилья получили уведомления о выселении из своих домов за долги по ипотеке в 2008 г. Это на 81 % больше, чем в 2007 г.
По данным исследовательской компании RealtyTrac, в целом по стране более 860 тыс. объектов были отчуждены за долги по ипотеке[21]. В 2009 г. этот показатель вырос еще на 25 %[22]. Наибольшие объемы ипотечного отчуждения были зафиксированы в штатах Невада, Аризона, Флорида и Калифорния. Отметим, что в некоторых штатах (особенно в Калифорнии, Массачусетсе и Мэриленде) сокращения количества отчуждаемых объектов удалось добиться благодаря новым законам о предварительном уведомлении собственников о грядущем выселении[23].
Но государство не допустило поголовного банкротства своих граждан. Впервые же дни кризиса правительством были приняты колоссальные меры, направленные на стабилизацию. В первую очередь законодательно были заморожены существующие процентные ставки. Это пресекло попытки банков компенсировать свои потери с помощью своих заёмщиков. Таким образом, правительство США сумело сохранить стабильность, не допустив обвала рынка недвижимости. Ежемесячные взносы по ипотечным кредитам остались для всего населения неизменными. Далее правительство приняло ещё несколько законов, которые защитили от влияния кризиса самые малообеспеченные слои населения. Часть выплат по ипотечным кредитам государство США взяло на себя. Так же было принято решение, что те граждане, которые попадут под закон о банкротстве физических лиц, будут получать финансовую поддержку от государства[24]. Администрация президента США Барака Обамы потратила 100 млрд. долларов антикризисных денег на дальнейшие усилия по сдерживанию ипотечного кризиса[25]. По всем случаям банкротства в результате ипотечного кризиса правительство США отказалось от преследования должников[26].
Администрация Барака Обамы работала вместе с Федеральным агентством по финансированию жилья, регулятором ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac. Совместно они разрабатывали такие меры, чтобы заемщикам не было трудно переходить на более дешевые кредиты. Государство желает облегчить условия двухлетней Программы доступного рефинансирования жилья. Таким образом, оно намеревается помочь заемщикам, которые вносили платежи своевременно, но так и не смогли провести рефинансирование. Ведь их дома упали в цене. Кредиты, которые превышают текущий лимит в 125 % стоимости недвижимости, участвовать в программе до начала 2012 г. не будут[27] [10].
За последние несколько лет власти США инициировали несколько расследований, чтобы определить степень ответственности банков за ипотечный кризис 2007 г. Государственные регуляторы также подавали отдельные иски к отдельным кредитным организациям, однако осенью 2011 г. решились вызвать в суд сразу 17 банков. Иски были поданы 3 сентября Федеральным агентством по финансированию жилья США (Federal Housing Finance Agency, FHFA), управляющим работой крупнейших ипотечных компаний страны Fannie Mae и Freddie Mac[28]. В FHFA обвинили банки в нарушении законодательства о ценных бумагах и предоставлении своим клиентам недостоверной информации о качестве ипотечных облигаций, продаваемых незадолго до кризиса. Регуляторы считают, что кредитные организации должны возместить ущерб, понесенный Fannie Mae и Freddie Mac в результате покупок у банков высокорисковых ипотечных облигаций. Бумаги резко упали в цене во время спада на рынке жилья, после чего обе корпорации оказались на грани банкротства. Властям пришлось их фактически национализировать, вложив в них свыше 140 миллиардов долларов[29]. В случае положительного приговора суда большую часть средств направят на помощь домовладельцам, у которых сейчас трудности с выплатой жилищных кредитов.
В период кризиса США выдали госгарантии на 3,5 трлн. долларов, обращающихся на денежном рынке, и национализировали ипотечные компании Fannie May и Freddie Mac, распоряжающиеся 5,3 трлн. долларов[30]. Вместе с тем, и сегодня, контроль государства не означает, что оно несет ответственность по их ценным бумагам, хотя они и имеют статус ценных бумаг федерального значения и выпускаются с разрешения казначейства США.
5 августа 2011 г. рейтинговое агентство Standard&Poors (S&P) впервые в истории - понизило с AAA до AA+ долгосрочный кредитный рейтинг США, что вызвало обвал на мировом фондовом рынке и усугубило опасения вокруг восстановления глобальной экономики[31]. Были понижены кредитные рейтинги ряда значимых для экономики США финансовых компаний, деятельность которых напрямую зависит от ситуации с государственными облигациями страны. В списке оказались крупнейшие американские ипотечные агентства Fannie Mae и Freddie Mac. Понижение рейтингов Fannie Mae и Freddie Mac объясняется их прямой зависимостью от правительства США, в частности в вопросе финансирования их операционной деятельности (казначейство США ежеквартально оказывает им денежную поддержку)[32].
По данным Deutsche Bank в 2013 г. в США наступит срок погашения займов на общую сумму почти в 1,5 трлн. долларов[33]. Это ипотечные кредиты на строительство и приобретение коммерческой недвижимости[34], но по прогнозам только треть заемщиков сможет расплатиться по кредитам, что может спровоцировать новый мировой кризис[35].
Президент США считает, что необходимо сохранить важную роль государства на ипотечном рынке страны. Для этого правительство должно распространить право получения субсидированного государственного кредита на большинство покупателей недвижимости[36]. Исходя из разработанного плана, государство должно сохранить за собой роль ипотечного страховщика для большинства заемщиков. С большой вероятностью именно этот план может позволить сохранить Fannie Mae и Freddie Mac[37].
Обратившись к истории американской ипотечной системы, выяснив действительные причины, предпосылки и последствия, а также систематичность ее кризисов можно заключить, что в США начался новый этап развития ипотечного кредитования. Оценивая последствия кризисных явлений, наряду с констатацией слабых мест и негативных результатов, стратегически важным является использование текущего кризиса для того, чтобы создать механизмы, обеспечивающие России возможность успешного и устойчивого развития в новых условиях.
В связи с вышеизложенным считаем целесообразным предложить меры, направленные минимизации всех рисков ипотечного кредитования, в качестве одного из основных способов стабилизации и дальнейшего эффективного развития ипотечного кредитования:
1. Прежде всего, нужно сделать ипотеку доступной. Это возможно при снижении ставки рефинансирования Центральным Банком, что будет способствовать снижению процентных ставок по кредитам. В то же время это приведет к снижению ставок и по депозитам, следовательно, накопить первоначальный взнос станет сложнее. Эту проблему можно решить посредством создания накопительной системы целевой мобилизации сбережений граждан, законодательно закрепив повышенный процент по таким вкладам (или выплаты государственных дотаций), а также предоставлению вкладчикам налоговых льгот в виде снижения налогооблагаемой прибыли на размер жилищного вклада.
2. Необходимо совершенствовать структуру вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, а именно сделать российский ипотечный рынок более устойчивым к внешним влияниям. Из-за отсутствия длинных денег у российских инвесторов и несовершенства законодательства о секьюритизации финансирование ипотечного кредитования осуществлялось за счет иностранных займов. В период кризиса резкое уменьшение глобального рынка ценных бумаг ограничило возможности российских банков выдавать ипотечные кредиты.
3. Необходимо привлечение новых ресурсов иностранного капитала путем обращаемости всех ипотечных кредитов и выработки единообразных стандартов. Стандарты предоставления ипотечных кредитов должны разрабатываться только государственными структурами, и закреплены законодательно для последующей продажи пулов ипотечных ценных бумаг.
4. Создать государственное рейтинговое агентство для присвоения степени надежности ипотечных ценных бумаг. Таким образом, можно избежать нарушения законодательства о ценных бумагах и предоставлении недостоверной информации о качестве ипотечных ценных бумаг.
5. Создать благоприятные условия для выпуска ипотечных облигаций коммерческими банками. Если кредитные организации будут одновременно выступать в качестве кредитора при выдаче ипотечного кредита, залогодержателя закладной заемщика и эмитента долговых обязательств секьюритизация активов станет дешевле. Такие кредитные организации должны подвергаться специальному законодательному регулированию.
6. Создать более эффективную систему страхования рисков заемщиков и кредитных институтов. Для страхования рисков необходимо создать организации, предоставляющие широкий спектр услуг по страхованию ипотечных сделок для физических и юридических лиц. Программы ипотечного страхования должны утверждаться государственными органами, например АИЖК.
7. На государственном уровне необходимо разрабатывать программы дешевого рефинансирования для граждан, стоимость жилья которых упала в цене, а процентные ставки остались на уровне докризисных времен.
8. Ограничить операций по покупке недвижимости в спекулятивных целях, что приводит к необоснованному росту цен на жилье. Этого можно добиться путем введения законодательных актов о невозможности сдачи в аренду покупаемого в ипотеку жилья в период первого года владения.
В завершение отметим, что ипотека в России возможна. Опыт США наглядно показывает, насколько нестабильна самодостаточность системы ипотечного, и насколько она нуждается в постоянном контроле и поддержке со стороны государства. При этом система ипотечного кредитования должна функционировать на рыночных законах, а государством должны разрабатываться стандарты и осуществляться контроль над их исполнением.
[1] Ипотека в США. http://www.realtypress.ru/article/article_543.html.
[2] Кашурин Н.И. Истрия и правовое регулирование института ипотеки в США. http://www.notariat.ru/bulletinarhiv/press_3905_23.aspx.
[3] Там же.
[4] Там же.
[5] Там же.
[6] Freddie Mac // Википедия. ru.wikipedia.org/wiki/Freddie_Mac
[7] Кашурин Н.И. Истрия и правовое регулирование института ипотеки в США.
[8] Там же.
[9] Мировой кризис [Электронный ресурс] // Кризис в России. - 2011. - URL: http://www.crisisrussia.ru/mirovoy_ekonomicheskiy_krizis.html: 11.01.2011. http://www.crisisrussia.ru/mirovoy_ekonomicheskiy_krizis.html
[10] Там же.
[11] Там же.
[12] Охота на сокола // Валютный спекулянт. 2003. Апрель. http://www.larouchepub.com/russian/novosti/2003/falcon.pdf
[13] Крах доткомов экономический пузырь, существовавший в период приблизительно с 1995 по 2001 год. Кульминация произошла 10 марта 2000 г., когда индекс NASDAQ достиг 5132,52 пункта в течение торгов и упал до 5048,62 при закрытии. Пузырь образовался в результате взлёта акций интернет-компаний (преимущественно американских), а также появления большого количества новых интернет-компаний и переориентировки старых компаний на интернет-бизнес в конце XX века. Акции компаний, предлагавших использовать Интернет для получения дохода, баснословно взлетели в цене. Такие высокие цены оправдывали многочисленные комментаторы и экономисты, утверждавшие, что наступила новая экономика, на самом же деле эти новые бизнес-модели оказались неэффективными, а средства потраченные в основном на рекламу и большие кредиты привели к волне банкротств, сильному падению индекса NASDAQ, а также обвалу цен на серверные компьютеры. (См.: Пузырь доткомов // Википедия. ru.wikipedia.org/wiki/Пузырь_доткомов.)
[14] Смирнов А. Кризис в экономике США: причины и следствия. http://www.zlev.ru/140/140_44.htm
[15] Там же.
[16] Там же.
[17] Там же.
[18] Там же.
[19] Там же.
[20] Там же.
[21] http://prian.ru/news/13007.html
[22] В августе банки США изъяли 95,4 тысячи объектов жилья... // Русипотека. 04.10.2010. http://www.rusipoteka.ru/lenta/market/banki_ssha_po_ipotechnym_kreditam/.
[23] Там же.
[24] Тайкер М. Ипотека в США // Apartment.ru: Недвижимость Москвы (сайт). http://www.apartment.ru/Article/4876723.html.
[25] Американская ипотека начнет приходить в себя не ранее 2011 года // Банки и кредиты (сайт). 10.05.2009. http://evenport.ru/page/41.
[26] Тайкер М. Ипотека в США.
[27] Юдахина Г. Президент США вновь решил поддержать обедневших заемщиков // RealtyPress.ru: Недвижимость и ипотека (сайт). 25.10.2011 http://www.realtypress.ru/news/news_2386.html.
[28] Рябова И. Слабое звено // Lenta.ru (сайт). 06.09.2011. http://lenta.ru/articles/2011/09/06/banks/.
[29] Там же.
[30] Минаев С. История с одолжением // Ъ-Власть. 13.09.2010. http://www.kommersant.ru/doc/1499740.
[31] S&P понизило рейтинги Fannie Mae и Freddie Mac // РБК. 08.08. 2011. http://top.rbc.ru/economics/08/08/2011/609424.shtml
[32] S&P понизило рейтинги Fannie Mae и Freddie Mac // Война и мир. 08.09.2011. http://www.warandpeace.ru/ru/news/view/60638/
[33] Америка может спровоцировать новый мировой кризис // Rambler ORSN.ru: Недвижимость. 19.02.2011. http://orsn.rambler.ru/main/foreign/news/48839.
[34] Там же.
[35] Там же.
[36] Юдахина Т. Власти США хотят закрепить роль государства на ипотечном рынке // RealtyPress.ru: Недвижимость и ипотека (сайт). 17.08.2011. http://www.realtypress.ru/news/news_2083.html.
[37] Там же.